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Vom "Dortmunder Modell" und anderen Beratungsfehlern

OLG Celle legt erstmalig Maßstäbe fest, wann Immobilienmodelle bei Beratungsfehlern rückabzuwickeln sind - Neuer Rückschlag für Badenia und Co. - Bausparmodell mit Darlehensvorfinanzierungen problematisch - Disagiofinanzierung auf dem Prüfstand

München, 31.01.2005; Langsam kommt Bewegung in die Frage, wann welche Beratungspflichten die Rückabwicklung eines Erwerbermodells rechtfertigen. Ein aktuelles Urteil des OLG Celle (Az 16 U 127/04 vom 07. Dezember 2004) definiert erstmals konkrete Maßstäbe. Diese werden die Vertriebshaftung und die Haftung von Banken und Veräußerern, so sie denn die Hürde des XI. Zivilsenats in Karlsruhe überstehen, nachhaltig prägen. Aus unserer Sicht zum ersten Mal setzt sich ein Gericht damit auseinander, welche Beratungsmaßstäbe überhaupt gelten sollen. Dies ist wichtig, um Rückabwicklungsverlangen wegen nicht erfüllter wirtschaftlicher Erwartungen, die man wohl zu Recht nicht berücksichtigen sollte, von berechtigten Ansprüchen wegen konkreter Fehlberatungen abzugrenzen. Es wird der Sache der Verbraucher denn auch auf lange Sicht nützen.

Wieder im Blickpunkt sind die Gesellschaften Badenia und wohl vorliegend die AGIB, eine Immobilienverwertungsgesellschaft des Konzerns. Und natürlich die Vertriebsmitarbeiter der Heinen und Biege Gruppe. Mit ihren skrupellosen Geschäftspraktiken (vgl. u.a. Badenia - der Gau, skrupellos gelinkt und Herr und Hund) heben diese wohl nun endgültig an, Rechtsgeschichte zu schreiben. Im vorliegenden Fall hat es die Verkäuferin der Immobilien erwischt. Sie wurde zur Rückabwicklung verurteilt. Man hat einem knapp 40 jährigen Ehepaar eine Wohnung über DM 176.000,-- verkauft. Die Finanzierung des von Heinen und Biege angebahnten und von der Badenia finanzierten Geschäfts sollte über Bausparverträge erfolgen, die über Bankendarlehen vorfinanziert werden sollten. Und sie sollte bis weit ins Rentenalter hinein laufen - was nach unserer Erfahrung keine Seltenheit ist. Dabei sollte die Liquiditätssituation zunächst durch Verrechnung eines Disagios, einer mit finanzierten Zinsvorauszahlung, geschönt werden.

Was steckt hinter dem "Dortmunder Modell" ?

Bei diesem Finanzierungsmodell handelt es sich um eine Sonderform des Tilgungsaussetzungsmodells. Für die gesamte Darlehenssumme wird ein Bankdarlehen aufgenommen, das durch zwei hintereinander geschaltete Bausparverträge sukzessive abgelöst werden soll. Zunächst soll ein Bausparvertrag über 50 % der Gesamtfinanzierungssumme bespart werden, der angeblich nach 12 Jahren zuteilungsreif werden soll. Mit dem Bauspardarlehen wird die Hälfte des Darlehens abgelöst. Zugleich beginnt man, den zweiten Bausparvertrag zu besparen, der dann angeblich bereits nach 8 Jahren zuteilungsreif sein solle.

Nach 27 Jahren solle das ganze Objekt schuldenfrei sein. Dies nach einem internen, an die Kunden nicht weitergegebenen Berechnungsmodell der Badenia. Tatsächlich betrage die Finanzierungsdauer in der Regel 30 bis 34 Jahre, da diverse Faktoren, beginnend von der mitzufinanzierenden Abschlussgebühr bis hin zu möglicher Weise hinausgeschobenen Zuteilungsdaten, nicht berücksichtigt worden seien. Im konkreten Fall war es so, dass die Immobilie erst lang nach dem Zeitpunkt schuldenfrei sein sollte, zu dem die Käufer das Rentenalter erreicht hätten. Die Ansparraten für die Badenia Bausparverträge lagen erheblich unter dem Branchenschnitt von 3 bis 4 Promille der Bausparsumme und bedingten damit auch längere Ansparzeiten. Zudem muss eine sog. "Bewertungszahl" erfüllt werden, die dann eingreift, wenn bei Erreichen des Mindestguthabens nicht alle Ansprüche gleichzeitig bedient würden.

Das Bankvorausdarlehen hatte zudem einen niedrigen Nominalzins von 5,1 %, der sich durch ein 8 %iges Disagio, das auf eine Zinsfestschreibungsdauer von 5 Jahren verrechnet werden sollte, darstellen ließ. Damit wird im Gegensatz zu einer 100%igen Auszahlung ein Teil der Zinsen vorfinanziert. Bei einer Anschlussfinanzierung muss dann aber bei gleichbleibenden Zinsen mit einer höheren Belastung gerechnet werden, da ja ein um das Disagio höherer Nominalkredit verzinst werden muss.

In der Verbindung einer Disagiofinanzierung mit diesem "Dortmunder Modell" hat der Senat aufklärungspflichtige Risiken gesehen, die mangels entsprechender Hinweise zur Rückabwicklung führen mussten. Denn es sei nicht anzunehmen, dass die Kläger eine Immobilienfinanzierung vorgenommen hätten, die erst lange nach ihrem Erreichen des Rentenalters auslaufe. Zudem führe das Disagio zwar kurzfristig zu einer erheblichen Reduktion der Gesamtbelastung, dies aber nur für die zunächst getroffene Zinsfestschreibungsfrist. Müsse danach das Darlehen weiter finanziert werden und blieben die Zinsen gleich, trete eine nennenswerte Steigerung der monatlichen Belastung ein. Dies sei sehr vielen Immobilienkunden nicht klar und würde selbst von Fachleuten nicht ohne weiteres erkannt.

Abgrenzung von Kaufreue und Fehlberatung

In derartigen Rückabwicklungsfällen ist stets ein Konflikt zwischen den Interessen der Verkäuferseite und des Erwerbers festzustellen. Allen Fällen ist gemeinsam, dass sich wirtschaftliche Erwartungen nicht erfüllt haben. Es entspricht andererseits auch ständiger Rechtsprechung, dass dies alleine einen Beratungsfehler nicht begründen kann. So formuliert der 16. Celler Zivilsenat auch wörtlich:

"Die wirklichen - aber in den Schriftsätzen allenfalls angedeuteten - und in keinem der dem Senat bekannten Urteile angesprochenen Gründe für die Klagewelle auf Rückübertragung der in den 90er Jahren gekauften Immobilien liegen - abgesehen von betrügerischen Methoden bei Schrottimmobilien, die hier keine Rolle spielen - in folgendem.

a) Die Rückabwicklung von Kaufverträgen über Eigentumswohnungen ist einmal dann möglich, wenn die Verträge sittenwidrig sind, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes voraussetzt, dass der Kaufpreis um 100 % höher liegt als der Verkehrswert, zum anderen dann, wenn eine Verletzung von Beratungspflichten bewiesen wird.


In sämtlichen bisher vom Senat entschiedenen oder ihm vorliegenden Fällen ist zumindest auch die Rückabwicklung über die "Sittenwidrigkeitsschiene" versucht worden, jedoch ausnahmslos ohne Erfolg, weil die Sachverständigengutachten immer zu dem Ergebnis geführt haben, dass der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs wenigstens bei etwa 65 % (plusminus 5 %) lag und damit die 100 % Grenze nicht erreicht war.

b) Wie sich dem Wirtschaftsteil jeder Zeitung entnehmen lässt, sind die Immobilienpreise seit Mitte der 90er Jahre - von Ballungsgebieten und bevorzugten Wohnlagen abgesehen - zum Teil drastisch gesunken. In einer großen Wohnanlage in Celle, in der der Kaufpreis für eine Wohnung Ende 1995 bei € 100.000,-- lag, lässt sich diese heute für € 65.000,-- nicht verkaufen.

c) Darüber hinaus sind die Mieten real zum Teil erheblich gefallen, die betreffenden Wohnungen erzielen heute einen um mehr als € 100,-- niedrigeren Mietzins, teilweise dadurch bedingt, wie sich ebenfalls aus dem Wirtschaftsteil jeder Zeitung ergibt, dass die Nebenkosten in dem betreffenden Zeitraum drastisch und häufig um mehr als 50 % gestiegen sind. Ein Mieter, der mit irdischen Gütern nicht unbegrenzt gesegnet ist, hat indessen eine interne Schmerzgrenze für die Warmmiete und deshalb muss der Vermieter, wenn die Nebenkosten drastisch steigen, Konzessionen bei der Nettomiete machen.


Die zu beobachtende Klagewelle mit dem Ziel der Rückabwicklung in der Mitte der 90er Jahre gekauften Immobilien erfolgt mithin auf dem realen Hintergrund des Erwerbs einer zwar weit überteuerten Immobilie, allerdings unterhalb der Grenze der Sittenwidrigkeit in Verbindung mit einem erheblichen Rückgang der Verkehrswerte und der Mieten, durch die das ursprüngliche und für den Verkäufer erkennbare und von ihm sogar in den Vordergrund gestellte Ziel des Käufers, eine zusätzliche Altersversorgung aufzubauen, jegliche Aussicht auf Realisierung verloren hat. Die erfolgreiche Rückabwicklung erfolgt demgegenüber auf der Grundlage von Beratungsfehlern, bei denen man bisweilen die Frage stellen muss, ob sie, als Grundsatz verallgemeinert, nicht auch geeignet sind, redliche Verkäufer in den Ruin zu treiben und einen umgekehrten Missbrauch zu ermöglichen."


Damit beschreibt der Senat die Konfliktlage schonungslos und zutreffend. Er geht auf die wesentlichen Umstände klar und deutlich ein. Wenn sich der Bundesgerichtshof dieser Meinung, die ersichtlich von keinem der bisherigen Extreme gezeichnet ist, anschließt - wofür durchaus einiges spricht - dann wird es für die Banken allerdings eng. Denn die dort dargestellten Täuschungen insbesondere im Hinblick auf eine Disagiofinanzierung und Tilgungsaussetzungsmodell sind gang und gäbe. Und steuerlich vorteilhaft war die diesbezügliche Zinsvereinbarung für die Käufer im Regelfall nicht, erkauften sie sich doch einen kurzfristigen Vorteil mit einer lang währenden Zinsmehrbelastung. Vorteilhaft sind diese Konstellationen denn vor allem für den Vertrieb, wie etwa auch das OLG Celle bereits an anderer Stelle festgestellt hat (Urteil vom 15.08.2002, Az. 11 U 291/01, Bekommt der AWD jetzt kalte Füße).

Der Hinweis des Oberlandesgerichts, das von einer bei gleichbleibenden Bedingungen zwingenden höheren Belastung nach Ablauf der Zinsbindung ausgeht, liegt zudem nahe. Dabei macht es nichts, dass sich dies wegen des fallenden Zinsniveaus in der Vergangenheit nicht dramatisch ausgewirkt hatte, wie die Celler Richter darlegen. Sie beschreiben ein Risiko, auf das konkret niemals hingewiesen wurde.

Für die Badenia und deren Vertragspartner wird es jetzt, sofern das überhaupt noch möglich ist, noch einmal enger. Die Nachteiligkeit des Finanzierungsmodells ist evident. Das hier zugrunde gelegte Bausparvertragsmodell verursacht nach unseren Informationen im übrigen generell höhere Kosten als eine ganz normale annuitätische Darlehenstilgung. Insoweit verhält es sich nicht anders wie bei anderen Tilgungsaussetzungsmodellen auch. Und dass steuerliche Effekte dies überkompensieren, darf man nicht annehmen.

Prüfstand für den BGH

Vor diesem Hintergrund handelt es sich hier um eine Entscheidung, die durch bedächtigte Wertung auffällt. Ganz ersichtlich wollten sich die Celler Richter nicht zu irgend jemandes Partei machen, sondern sind in ihren Entscheidungsgründen um eine ausgewogene Risikoverteilung bemüht. Gerade darin liegt aus unserer Sicht die Gefahr für die Banken, da es sehr schwer werden wird, den dort ausgebreiteten Argumenten entgegen zu treten. Die Revision ist zugelassen. Wir sind uns sicher, dass das Rechtsmittel in diesem Falle auch durchgeführt wird. Die Badenia ist ja hier mutig. Gegen das Karlsruher Urteil (vgl. Badenia - der Gau) wurde zwischenzeitlich Rechtsmittel eingelegt. Die Sache liegt jetzt beim XI. Zivilsenat und dessen Vorsitzenden Nobbe. Wir sind gespannt.