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BGH zu Schrottimmobilien - Geben und Nehmen

In einer aktuellen Entscheidung klärt der BGH seine Rechtsprechung zum Haustürwiderrufsgesetz - Aufklärungspflichten für Banken bei "institutionalisierter Zusammenarbeit" - GAU für Badenia - "Verbundenes Geschäft light?"

München, 17.05.2006; Der Nebel verzieht sich und lässt eine veränderte Landschaft erkennbar werden. Der "Bankenschutzsenat" des BGH wurde in seinen ersten Entscheidung zum Haustürwiderruf nach der Entscheidung des EuGH - wir berichteten unter Botschaft aus Luxemburg - den hochgesteckten Erwartungen der Kreditinstitute nicht gerecht. Ja, man hat sich bei der isolierten Frage des Haustürwiderrufes durchgesetzt, was für aufmerksame Beobachter keine Überraschung war. Ein Widerrufsrecht existiert, bleibt aber wegen der Rückzahlungspflicht für das Darlehen nebst Zinsen faktisch folgenlos. Dies gilt jedenfalls für die vorliegende Entscheidung. Am selben Tag wurden sieben weitere Fälle verhandelt, aus denen sich vielleicht noch etwas anderes ergeben kann. Wir werden ggf. berichten.

Aber der Preis für das Bankenlager ist hoch. Man mag noch nicht einmal von einem Pyrrhussieg sprechen. Für die beklagte Bausparkasse Badenia bedeutet das Urteil eine herbe Schlappe, hob der Senat doch klageabweisende Entscheidungen der unteren Instanzen auf. Und die Begründung hat es in sich. Wörtlich formuliert der BGH in seiner Presseerklärung:

Der XI. Zivilsenat hat aber im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden können, und um dem in den Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 zum Ausdruck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor Risiken von Kapitalanlagemodellen im nationalen Recht Rechnung zu tragen, seine Rechtsprechung zum Bestehen von eigenen Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank in diesen Fällen ergänzt. Danach können sich die Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

Für die Badenia dürfte die Sache damit gelaufen sein. Dass sie ihren Hals hier noch einmal aus der Schlinge ziehen kann, ist angesichts erschütternder Ausführungen des OLG Karlsruhe in seiner Entscheidung vom 24.11.2004 (Aktenzeichen 15 U 4/01, wir berichteten unter Badenia - der GAU) nicht zu erwarten. Selten war das planmäßige Zusammenwirken zwischen Bank und Strukturvertrieben mit allen schmutzigen Aspekten zu Lasten der Immobilienkunden so deutlich dokumentiert.

Ein weiterer Anwendungsfall werden die Treuhandmodelle der Schaulgruppe mit den Kölner Treuhändern CBS, KT und SSB sowie diversen weiteren Gesellschaften sein, was HypoVereinsbank & Co. wenig freuen dürfte. Denn hier ist die enge - institutionalisierte - Zusammenarbeit zwischen Bank, Bauträger und Vertrieben beispielsweise durch Rahmenverträge dokumentiert. Und dass die Objekte taugliche Kapitalanlagen vor allem für die angesprochenen Klein- und Mittelverdiener waren, drängt sich nicht auf. Was natürlich auch für zahlreiche weitere Erwerbermodelle gilt, bei denen auf die koordinierende Hand des Treuhänders verzichtet wurde.

Alles in allem wird hier nun - endlich - die Tür für eine effektive Bankenhaftung bei derartig schädigenden "Kapitalanlagen" aufgestoßen. Wir interpretieren die Ausführungen zunächst so, dass der BGH gerade auf die modellhaften Gestaltungen abzielt, die Ende der 80er und bis Mitte der 90er Jahre des vergangenen Jahrhunderts zur massenhaften Schädigung von Kleinsparern führten. Letztlich führt dies zu dem, was der BGH bislang stets abgelehnt hat, was sich angesichts der teilweise erschütternden Fälle aber geradezu aufgedrängt hat - zu einem "verbundenen Geschäft light", in dem der Geschädigte Täuschungen der Vertriebe jedenfalls teilweise auch den Finanzierungsbanken entgegenhalten kann. Und das ist doch ein Wort.