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Treuhandmodelle

Neues Urteil des OLG Celle zeigt Unhaltbarkeit der Rechtsansicht der Banken - Deutsche Bank zur Rückabwicklung verurteilt

München, 18.02.2003; In der Sache der Treuhandmodelle geht es nun Schlag auf Schlag. In einer neuen sehr sorgfältig begründeten Entscheidung vom 05. Februar diesen Jahres (Aktenzeichen 3 U 1/01) nimmt der 3. Zivilsenat in Celle die Argumentation des Landgerichts Mannheim (vgl. "Gutglaubenskrise") auf, und entwickelt sie weiter. Unter Berücksichtigung von zurückliegenden Entscheidungen des Bundesgerichtshofs hinsichtlich eines Professors für Baudurchführung, der sich als "Sonderfachmann für Vertragsgestaltung" bezeichnet hatte und zu Urteilen hinsichtlich sog. "Unfallhelfer" formuliert der Senat mit Blick auf die klagende Bank:

"Die Klägerin konnte aus keinem Rechtsgrund auf den Bestand der Vollmacht vertrauen. Mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 313 BGB a.F.(Erweiterung der Beurkundungspflicht) ist die vorliegende Fallgestaltung nicht vergleichbar. Denn - wie ausgeführt - war schon vorher der rechtsbesorgende Bauberater im Rahmen der Betreuung als Verstoß gegen Art. 1 § 1 RBG beurteilt worden. Zudem ergaben sich hier die durchgreifenden Bedenken im Hinblick auf die erlaubnispflichtige Rechtsbesorgung durch eine Steuerberatungsgesellschaft schon unmittelbar aus der Urkunde.

Abgesehen davon, dass - wie noch auszuführen sein wird - die Klägerin ... sich geschäftsmäßig an der von der Rechtsordnung missbilligten Tätigkeit der CBS beteiligte, so dass ein guter Glaube zu Gunsten der Klägerin ausscheidet, kann sich die Klägerin auf einen Vertrauensschutz schon deshalb nicht berufen, weil es nicht um den als solchen unstrittigen Inhalt der Urkunde geht, sondern darum, ob aus Sicht der Klägerin die bezüglich der Wirksamkeit der Vollmacht von ihr für richtig gehaltene, tatsächlich aber unzutreffende Auffassung im Rechtsverkehr schutzwürdig ist. Der bezüglich der Bevollmächtigung über §§ 171 ff BGB dem Dritten zugebilligte Schutz kann nicht weiterreichen, als er dem Dritten in der Fassung und mit dem Inhalt der Urkunde kund getan wird. Wie dargelegt, ergeben sich hier aber schon aus der Urkunde durchgreifende Bedenken. Vertrauen kann nur bezüglich des in der Urkunde selbst verkörperten Rechtsgeschäfts erwachsen, nicht aber in eine unspezifizierte Auffassung in die Wirksamkeit solcher Rechtsgeschäfte, selbst wenn diese in einem Kreis der Beteiligten so vertreten wird. Das gilt auch dann, wenn dem Dritten der Rechtsirrtum nicht vorwerfbar ist. Dieses Risiko nimmt derjenige auf sich, der mit dem vermeintlich Bevollmächtigten Rechtsgeschäfte abschließt. Als dieses Bauträgermodell unter Beteiligung von Banken und Steuerberatungsgesellschaften entwickelt wurde, gab es keine auch nur halbwegs gesicherte Rechtsauffassung, dass ein Verstoß gegen Art. 1 § 1 RGB ausscheide. Bei sorgfältiger Prüfung wäre im Gegenteil die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ... herangezogen worden. Schon grundsätzlich kann nicht dem Ausnahmetatbestand, nämlich dem Vertrauen in ein unwirksames Rechtsgeschäft, der Vorzug gegeben werden vor dem mit dem Rechtsberatungsgesetz bezweckten Schutz der Beteiligten am Rechtsverkehr".


Insoweit findet die bereits vom Landgericht Mannheim begründete Rechtsprechung eine weitere Bestätigung. Interessant ist allerdings auch, dass der Senat im Anschluss daran feststellt, dass sich die Bank vorliegend an der verbotswidrigen Tätigkeit sogar in organisierter Weise beteiligt habe. So führt der Senat dazu aus:

a) "Im Gegensatz zu der formalen Gestaltung, nach der der Bauwillige über den Vermittler (Strukturvertrieb) an den Geschäftsbesorger (Treuhänder) herantritt, der dann den Erwerb mit dem Bauträger vollzieht und bei der Auswahl der Finanzierung - so die Klägerin - dem Bauwilligen durch den Vergleich zu anderen Marktangeboten unterstützt und letztlich dann das Darlehen bei der jeweiligen Bank aufnimmt, war der tatsächliche Geschehensablauf genau umgekehrt. Im Zusammenhang mit der Bank vermarktet der Treuhänder die Immobilie unter Einschaltung eines Strukturvertriebes, hier der Schaul-Gruppe.

Die Klägerin war über viele Jahre Vertragspartner der CBS und dies auch schon vor dem hier interessierenden Projekt Medjendorf 1. Dies folgt allein schon aus den vorliegenden Urteilen, in denen die CBS und die Klägerin (Deutsche Bank, Anm. d. Verf.) als finanzierende Bank genannt werden. Zunächst wurde jedes mögliche Objekt auf seine Eignung als Bauträgermodell nach weitgehend vorgegebenen Kriterien geprüft. In seiner Aussage vom 9. September 1999 vor dem Landgericht Stuttgart hat der Zeuge Raulf dies so geschildert, dass zunächst ein "Einwerter", der entweder ein Mitarbeiter der Bank oder ein Außenstehender war, feststellen musste, ob das ganze Projekt "geht".


...

Bevor der Prospekt erstellt wurde und der Vertrieb begann, wurde die Kostenseite bei der CBS aufgestellt. Vor dem Senat hat der Zeuge Raulf glaubhaft bekundet: "Bei den Gesprächen über die jeweiligen Objekte in Köln bei Herrn Bündgen oder Herrn Schweigert (die Geschäftsführer der CBS, Anm. d. Verf.), in denen es um unser Angebot und auch um die Endpreise für die Kläger ging und natürlich auch um die Kreditkonditionen, war Herr Klein (Mitarbeiter der Deutschen Bank, Anm. d. Verf.) dabei, jedenfalls bei der Vorbesprechung, und anschließend wurde dann genauer gerechnet. Das ging dann nach Köln und auch zur Bank".


...

Zur Überzeugung des Senats war die Klägerin mittels des Zeugen Peter Klein auch frühzeitig in das Objekt Methjendorf einbezogen, jedenfalls bevor es in den Vertrieb ging.

Die CBS schrieb nämlich am 14. August 1992 an die Firma Oetken (Bauträger, Anm. d. Verf.) und nannte dabei reduzierte Positionen zu den Eckdaten der Kalkulation. Dass grundsätzlich bezüglich der Steuermodellkonditionen die Klägerin bestimmte Konditionen vorgab, folgt aus ihrem Fax vom 31. März 1994 an die CBS .... . Darin heißt es: "Ihr Einverständnis vorausgesetzt werden wir ab heute die obigen Konditionen ab sofort für die Objekte Worms Gutleutstraße und Oldenburg zum Ansatz bringen".


Am 28. November 1992 - also noch vor dem Darlehensvertrag - wandte sich die Klägerin über den Zeugen Peter Klein selbst an die Firma Oetken und bot die Endfinanzierung - zu freibleibenden Konditionen - an. Hingewiesen wird darauf, dass der Name der Klägerin werbend nicht genannt werden darf.

Vor Abschluss des Kaufvertrages, bei dem die Beklagten von der CBS vertreten wurden, war zu Gunsten der Klägerin auf dem Grundstück eine Globalgrundschuld über DM 23.669.247,-- eingetragen. Die Klägerin trägt insoweit auch nur vor, dass die Finanzierung aller Enderwerber nicht vor Vertriebsbeginn festgestanden habe; es habe keine Vereinbarung mit der CBS gegeben, dass die Klägerin alle 141 Erwerber dieses Objektes finanzieren werde. Soweit damit lediglich die Möglichkeit der Erwerber, direkt und ohne die CBS über ihre Hausbank zu finanzieren, nicht ganz ausgeschlossen wird, trifft die Behauptung zu. Aber die Klägerin behauptet eben nicht, dass nicht alle Erwerber, deren Treuhänder die CBS war, die Endfinanzierung mit der Klägerin abgeschlossen haben. Wegen der sonst erforderlichen anteiligen Löschungsbewilligung bezüglich der Globalgrundschuld ist die Klägerin durchaus in der Lage, abweichende Finanzierungen darzustellen. ... Eine Fremdfinanzierung sollte allerdings generell vermieden werden. Dazu haben die Beklagten eine Mitteilung des Schaul-Vertriebes vorgelegt, wonach im Falle der Hausbankfinanzierung die Provision des Abschlussvermittlers um 2 % gekürzt wird.

Für einen Mitarbeiter einer Filiale der Klägerin in Stuttgart ist es schon bemerkenswert, wenn er sich, wie der Zeuge Peter Klein vor dem Senat ausgesagt hat, von dem Projekt in Oldenburg selbst ein Bild gemacht hat. Eine solche Geschäftsreise wird nur unter besonderen Umständen angetreten. Ein solcher Aufwand ist entbehrlich, wenn es für die Finanzierung allein auf die Bonität der Erwerber ankäme. Nach seiner Aussage hat der Zeuge Peter Klein vor Ort schon bemerkt, dass der von den Erwerbern aufzubringende Gesamtaufwand über dem Verkehrswert lag. Nach dem Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 9. Dezember 2002 interpretiert sie diese Aussage dahin, dass der Zeuge Peter Klein die Verkehrswerte der einzelnen Objekte selbst ermittelt hat.

b) Der Zeuge Peter Klein wusste auch über die erhebliche Überteuerung, die maßgeblich durch die Innenprovision im Vertrieb bestimmt war. ... . Der Zeuge Backhaus, Bauleiter bei der Firma Oetken, der sich aufgrund eigener Erfahrungen im Oldenburger Raum über den ungewöhnlich schnellen Absatz ... bei dieser Immobilie wunderte, und deshalb an dem Vertrieb und dessen Methoden interessiert war, hat ausgesagt, dass dieser Wunsch seitens der CBS, vor allem Herrn Herrmann, abgeblockt worden sei; die Firma Oetken sollte nur das Haus hinstellen, um alles andere kümmere sich die CBS.

...


Aufgrund der Erkenntnis, dass die Grundschuld den Darlehensbetrag bei weitem nicht abdeckte, stellte die Klägerin zusätzlich auf die Bonitätsprüfung ab. Da die Bonität für jeden Erwerber gesondert zu ermitteln war, liegt es auf der Hand, dass dies zu ergänzenden Nachfragen und Prüfungen führte. Zur Überzeugung des Senats kam es trotz der entgegenstehenden oder zumindest einschränkenden Aussage des Zeugen Peter Klein zu direkten Absprachen und Vereinbarungen mit dem Vertreiber über die Modalitäten der Finanzierung".


Die Entscheidung stellt das Treuhandmodell und seine tatsächlichen Hintergründe erstmalig mit allen bekannten Details dar. Dies gilt insbesondere auch für die Absprachen, die zwischen Bank und Vertrieben bzw. Bank und Treuhänder tatsächlich getroffen wurden. Von daher ist das Urteil gerade auch wegen seines tatsächlichen Gehalts ein weiterer Meilenstein, der Klarheit in die Grauzone des unseriösen Immobiliengeschäfts bringt.

Die Rolle der Banken ist dabei - wie sollte es auch anders sein - nicht unbedingt vorteilhaft. Sie sind nunmehr als Mitinitiatoren und maßgeblich Mitwirkende an einer konkreten und massenhaften Schädigung ihrer Kunden bloßgestellt. Dass es die Deutsche Bank schlimmer als die anderen Geschäftspartner der CBS, SSB und KT getrieben haben soll, ist nicht naheliegend. Aber eben genauso schlimm. Die Konsequenz des Senats, von einer kompletten Nichtigkeit auszugehen, erfährt damit eine weitere Rechtfertigung. Denn dass die Bank hier auch direkt warnen hätte müssen, ist wohl evident.

Aber zurück zu den weitergehenden Ausführungen des Senats zum vermeintlichen Gutglaubensschutz der Deutschen Bank:

"Möglicherweise anders als bei einem sonst unbeteiligten Notar, der bis dahin in das Vertragswerk nicht eingeschaltet war, war hier der Klägerin das Vertragswerk der CBS seit längerem bekannt, darunter auch und gerade die Fassung der Vollmachtsurkunde. Die Klägerin arbeitete bei der Endfinanzierung bewusst mit der CBS zusammen. Sie war deshalb keine unbeteiligte Dritte und folglich einer Bank gleichzusetzen, der diese Art der Vollmacht erstmals vorgelegt wurde. Die Zusammenarbeit war organisiert. Die Klägerin war nicht gutgläubig entsprechend §§ 173 BGB; sie kannte die immer nahezu gleiche Konzeption derartiger Anlagemodelle einschließlich des Geschäftsbesorgungsvertrages.

Schon in der Entscheidung vom 09. Oktober 1975 (NJW 77, 38f.) hat der Bundesgerichtshof nicht auf die formalrechtliche Ausgestaltung der Urkunde abgestellt, sondern auf die Funktion und den Zweck des Geschäfts im Rahmen der rechtlichen Beziehungen unter den Beteiligten; wegen des Schutzzwecks des Rechtsberatungsgesetzes müsse jeder Umgehung entgegen gewirkt werden. Allein schon die grundsätzlich missbilligte Tätigkeit, an der sich hier die Klägerin beteiligt hat, führt zur Unwirksamkeit der darauf beruhenden Rechtsgeschäfte. Wie bereits ausgeführt, hatte der Bundesgerichtshof schon am 11. Juni 1976 diesen Maßstab auch an die baubetreuende Beratung angelegt und sich in soweit für das Verbot nach dem Rechtsberatungsgesetz ausgesprochen (NJW 76, 1635f).

Insofern liegt auch keine die beteiligten Geschäftskreise überraschende Änderung in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vor; es gab zuvor keine höchstrichterliche Rechtsprechung, die eine solche Tätigkeit für erlaubnisfrei erklärt hätte. Folglich konnte auch nicht auf den Fortbestand einer solchen Rechtsprechung vertraut werden. Wenn in der Rechtsprechung erst spät bezüglich der vorliegenden Bauträgermodelle auf den Schutzzweck des Rechtsberatungsgesetzes zurückgegriffen wurde, rechtfertigt dies keine Aushöhlung des damit verbundenen Schutzzwecks".


Mit dem zitierten Urteil wurde eine noch gegenläufige Entscheidung des Landgerichts Stade aufgehoben. Von daher handelt es sich um eine erfreuliche Klarstellung. Die Revision gegen das Urteil wurde zugelassen. Nach unserer Überzeugung gibt es aber kein denkbares Argument, mit dem der Bundesgerichtshof an diesen rechtlichen Grundsätzen rütteln könnte.