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Gutglaubenskrise

 

LG Mannheim läutet das Ende des Immobilientreuhandmodells ein

München, 26.11.2002; Schwerer Schlag für Hypo & Co.: Das LG Mannheim hat jetzt in einem äußerst sorgfältig begründeten Urteil dem Immobilientreuhandmodell endgültig den Boden entzogen. Bei dieser Gestaltungsform hatte der Erwerber anstelle einer Vielzahl von Verträgen nur eine notarielle Vollmacht unterzeichnet. Aufgrund derer hat dann ein Treuhänder u.a. den Immobilienkaufvertrag, einen oder mehrere Darlehensverträge und zahlreiche weitere Kontrakte von der Mietgarantie über Darlehensvermittlungsverträge bis hin zu unsinnigen „Höchstkostengarantien“ für ihn abgeschlossen. Dieses Modell wurde zigtausendfach mit Treuhändern wie den Kölner Gesellschaften CBS, SSB und KT GmbH, der Münchener RT Regula GmbH, der Kuramandat oder Kuraconsult, beide Walldorf, und zahllosen weiteren Gesellschaften abgeschlossen. Alleine die seinerzeitige Hypobank soll etwa 30.000 – 40.000 solcher Geschäfte finanziert haben.

Dort fühlt man sich offiziell auch völlig sicher, zumal man weder rechtlich noch tatsächlich etwas zu fürchten habe. Inwieweit das jetzt noch berechtigt sein kann scheint im Lichte der jüngsten Beweisaufnahmen allerdings immer fraglicher. Nun holt das LG Mannheim zum endgültigen Todesstoß für die die Kunden in besonders krasser Weise benachteiligenden Modelle aus. In seinem Urteil vom 11.10.2002 (Aktenzeichen 9 O 76/01) wird der letzte Rettungsanker der Banken in rechtlich nicht zu widerlegender Weise demontiert:

Vollmacht nichtig

Der derartigen Modellen zugrundeliegende Treuhandvertrag und damit auch die Vollmacht ist nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung nichtig. Dies hat zuletzt der BGH in zwei gleich lautenden Entscheidungen vom 14.05.2002 (Aktenzeichen XI ZR 148 und 155/01) ausdrücklich bestätigt. Damit sind auch darauf gestützte Darlehensverträge und Auszahlungsanweisungen nichtig, wie der Bankensenat des BGH ausdrücklich betont. Folge: Bereits geleistete Zins- und Tilgungszahlungen müssen durch die Bank zurückgeführt werden. Die Wohnung ist wohl in der Folge an den Bauträger zurückzugeben, der sich dann mit der Bank wegen des Darlehens auseinandersetzen muss.

Nachweis der Originalvorlage problematisch

Kein Problem, meinte u.a. die HypoVereinsbank als rechtmäßige Erbin aller Hypo-Probleme. Man könne sich ja auf einen Gutglaubenstatbestand stützen, zumal man sich in jedem Fall vor Entscheidung über die Finanzierung eine Ausfertigung der Vollmacht vorlegen habe lassen. Eine etwas kühne Annahme ist schon dies, wie in jüngster Zeit einige Beweisaufnahmen und im Gefolge auch entsprechende Entscheidungen erst- und zweitinstanzlicher Gerichte zeigen. So hat schon das OLG Nürnberg entsprechend zur Rückzahlung verurteilt, das OLG München wird wohl in Kürze folgen. Die Landgerichte in Göttingen und Cottbus erheben schon gar keine entsprechenden Beweise mehr, da sie davon ausgehen, dass die entsprechenden Vollmachten „ihren Makel auf der Stirne trügen“ und ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz nicht über Gutglaubenstatbestände sanktioniert werden dürfe.

Kein guter Glaube in vermeintliche Rechtslage Wohl wahr, meint hierzu das LG Mannheim in der zitierten Entscheidung. Und das mit selten klaren Argumenten:


  1. Wovor schützt die Vollmachtsvorlage
    Das Gericht hat sich zunächst gefragt, was denn die Vorlage einer Originalvollmacht für einen Unterschied zu den Fällen bewirken kann, wo nur eine Kopie oder gar nichts vorgelegt worden ist. Hier gibt es im Vertretungsrecht des BGB Gutglaubenstatbestände, die die Hypo bisher für sich beansprucht hat. Indes: Geschützt wird dadurch nur das Vertrauen darin, dass Vollmacht tatsächlich so existiert, wie sie beurkundet wurde. Also dass der Vollmachtgeber bei voller Geisteskraft war oder kein zwischenzeitlicher Widerruf erfolgt ist oder dass keine außerhalb der Urkunde liegende Umstände die Vollmacht torpedieren. Das hat der BGH auch einmal für den Fall einer Treuhandvollmacht entschieden, die daran scheiterte, dass der die Grundlage des Geschäfts bildende, allerdings nicht mit beurkundete, Treuhandvertrag für ein Bauherrenmodell formnichtig war (Urteil vom 08.11.1984, III ZR 132/83).

    Die Bank darf danach glauben, dass die Vollmacht so, wie sie ihr vorgelegt wurde, auch beurkundet wurde. Allerdings auch nicht mehr. Denn schon das Reichsgericht hat entschieden, dass die Gutglaubensvorschriften des BGB nicht dazu taugen, auch die Wirksamkeit einer Erklärung zu sanktionieren. So führt es in einer Einscheidung aus den 20er Jahren aus:

    Der in §§ 171 und 172 BGB dem Dritten zugebilligte Schutz kann aber nicht weiter reichen, als dass dem Dritten gegenüber die Bevollmächtigung in der Fassung und mit dem Inhalt, wie sie ihm kundgegeben ist oder aus der ihm vorgelegten Vollmachtsurkunde hervorgeht, besteht. Ergeben sich aus der Kundgebung oder der vorgelegten Vollmachtsurkunde selbst formelle oder materielle Mängel des Bevollmächtigungsakts, so können diese dem Dritten vom Machtgeber entgegengehalten werden.
    (RGZ 108, 123).

    Was allerdings auch ganz logisch ist.

  2. Wie weit reicht der Gutglaubensschutz
    Womit wir beim eigentlichen Kern der Angelegenheit angelangt sind. Das LG Mannheim führt aus, dass sich die Bank ja gar nicht auf die Erteilung der Vollmacht beruft. Sie will vielmehr geltend machen, dass die gewählte rechtliche Konstruktion wirksam ist. Sie will also tatsächlich bestehende Bedenken an der Vollmacht alleine dadurch aushebeln, dass sie sich ein Original vorlegen lässt. Das ist allerdings etwas völlig anderes. Verlangt wird nicht weniger, als das Vertrauen der Banken in die von ihnen für richtig gehaltene, in Wirklichkeit aber unzutreffende Rechtsauffassung zu stützen.

    Ein solcher Vertrauensschutz wäre zwar grundsätzlich denkbar, ist aber von anderen Voraussetzungen als einer Vollmachtsurkunde abhängig. Von daher kommt ein Rechtsschein selbst dann nicht in Betracht, wenn der Rechtsirrtum nicht vorwerfbar sei und die Beklagte ohne Fahrlässigkeit von der Wirksamkeit der Vollmacht ausgehen konnte. Diese Ansicht vermengt nämlich Fragen der Rechtsscheinsgrundlage mit solchen der Schutzbedürftigkeit und Gutgläubigkeit der Bank. Das bedeutet nichts anderes als: Ein Gutglaubenstatbestand, der die Wirksamkeit der beurkundeten Erklärung ersetzt, kann weder aus der Beurkundung an sich noch aus der Vorlage der Urkunde resultieren.

  3.  Das LG Mannheim führt dazu wörtlich aus:

    Bei der Übertragung dieser Grundsätze auf privatrechtliche Rechtsverhältnisse ist zudem zu bedenken, dass mit der Gewährung von Vertrauensschutz für die auf die falsche Rechtslage vertrauende Partei zugleich das der Gegenpartei eigentlich zustehende Recht beschnitten wird. Daher ist hier besondere Zurückhaltung geboten und kann ein Vertrauensschutz nur angenommen werden, wenn (vgl. Kohte, NJW 1984, 2316, 2321 ff):
  • ein konkretes individuelles Vertrauen in eine bestimmte höchstrichterliche Rechtsprechung vorliegt;
  • diese Rechtsprechung eindeutig ist; ist sie dagegen unklar, mehrdeutig oder umstritten, fehlt es am erforderlichen Vertrauen
  • die Rechtsprechungsänderung nicht aus einem gesellschaftlichen Wertewandel resultiert, den das –Gericht in der Entscheidung formuliert und konkretisiert hat.

    Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen, unter denen ausnahmsweise das Vertrauen in eine praktizierte, aber falsche Rechtsauffassung geschützt wird, nicht ansatzweise erfüllt. Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung NJW 2001, 70 ff im Zusammenhang mit Fragen der Notarhaftung einen Überblick über den früheren Meinungsstand zur Problematik der Erlaubnispflicht der fraglichen Geschäftsbesorgungsverträge nach dem Rechtsberatungsgesetz gegeben und Wesentlichen ausgeführt, die Frage der Erlaubnispflicht sei für die vorliegende Fallgruppe weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur vertieft behandelt und mehr oder weniger stillschweigend verneint worden. Es existiere also zwar, soweit ersichtlich, eine breite und ständige notarielle Praxis, die aber nicht durch eine höchstrichterliche Rechtsprechung, welsche die Vereinbarkeit der Geschäftsbesorgungsverträge mit dem Rechtsberatungsgesetz ausdrücklich bejaht hätte, gefestigt war.

    Die bloße Tatsache, dass ein durchschnittlicher und pflichtbewusster Notar keine Bedenken gegen eine Protokollierung der Vollmacht haben musste, ist jedoch kein geeigneter Anknüpfungspunkt für einen Vertrauensschutztatbestand. ...

           
Damit ist klar: Was man dem einen aufgrund solcher Vertrauensschutzerwägungen gibt, muss man dem anderen nehmen. Denn man entscheidet in diesen Fällen nicht nach der Rechtslage. Dafür gibt es hier allerdings, so sehr überzeugend die Mannheimer Richter, keinen Grund.

Bewusste Mitwirkung an weiteren Manipulationen

Dies noch viel weniger, weil sich jedenfalls die Hypobank immer das gesamte Vertragswerk zur Prüfung hat vorlegen lassen und Abweichungen nicht vorgenommen werden durften. Und weil sie sich auch sonst sehenden Auges an der Abzocke der Erwerber beteiligt und sogar selbst bereichert hat. So wurden nicht selten zeitgleich Zwischen- und Endfinanzierungen ausgereicht, wobei man doppelt Bearbeitungsgebühren und sonstige Kosten abgriff und sich zudem noch erheblich höhere Zwischenfinanzierungszinsen bezahlen ließ. Wobei man selbstredend auch wusste, dass der Bauträger für die „Vermittlung“ noch doppelt abschöpfte und auch detaillierte Kenntnis von der weiteren Kostenstruktur hatte. Man hatte das gesamte Vertragswerk ja schließlich geprüft.

Auch wenn sich die Banken heute, Politikern gleich, an nichts mehr erinnern wollen – langsam wird’s eng für Hypo & Co.