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Badenia - der GAU

113seitiges Urteil des OLG Karlsruhe entlarvt ein System betrügerischer Immobilienfinanzierungen - Manipulationen bei Mietpoolausschüttungen und Objektbewertungen - aktive Mittäterschaft von Vorstandsmitgliedern der Bausparkasse - unrichtiger Vortrag nachgewiesen

München, 19.01.2005; Starker Tobak für die Manager der Badenia- Bausparkasse. Das Karlsruher Institut muss sich in einer ungewöhnlich detaillierten Entscheidung (Urteil vom 24.11.2004, Aktenzeichen 15 U 4/01) die massive Schädigung der Kunden und Betrug vorwerfen lassen - das "System Badenia". Die Karlsruher Richter haben es mit ihrem Urteil nicht dabei bewenden lassen, den ohnehin schon deutlichen Parteivortrag zu bewerten, sondern diesen u.a. durch ein detailliertes Sachverständigengutachten weiter aufgeklärt. In diesem Zusammenhang wurden mehr als 600 Banken nach ihrer Handhabung befragt, von denen 250 geantwortet haben. Danach war den Karlsruher Richtern klar, dass hier massiv zu Lasten der Immobilienkunden agiert wurde.

Das Urteil ist von bislang nicht gekannter Substanz und liest sich wie ein Lehrbuch über den Immobilienbetrug durch Bankinstitute. Bezeichnender Weise wird auch gegen die Beteiligten, darunter Ex-Vorstand Elmar Agostini, staatsanwaltschaftlich ermittelt. Auch der schon in Parallelverfahren erhobene Vorwurf bewusst falschen Sachvortrages hat sich in diesem Verfahren bestätigt. Der Senat hat die Bausparkasse gleich an mehreren Stellen erwischt, wenn etwa wider besseres Wissen behauptet wurde, dass man von den (30%igen!) Weichkosten und Innenprovisionen in Form von Preisaufschlägen nichts wusste, dass man an Heinen und Biege keine Provisionen wegen der Finanzierungsvermittlung gezahlt habe und sogar den Ankauf der Wohnungen durch Heinen & Biege finanziert hatte. Behauptungen, mit deren Hilfe an anderer Stelle Prozesse gewonnen wurden.

Betrügerisches Mietpoolkonzept

Die Badenia hat - man muss unterstellen - gemeinsam mit Heinen & Biege ein ausgeklügeltes, in der Branche allerdings völlig unübliches Mietpoolkonzept entwickelt. Dieses ermöglichte gleichsam willkürliche Ausschüttungen, wofür die Pools sogar Darlehen aufnehmen konnten. Ferner hat man willkürlich Kostenpositionen unberücksichtigt gelassen. Selbstverständlich, ohne dass der Wohnungskäufer etwas davon wusste. Auf diese Weise war es möglich, die vermeintlichen "Mieterträge" und damit die Immobilienwerte willkürlich zu manipulieren und auch überhöhte Kaufpreise zu rechtfertigen. Die "Mietpoolerträge" wurden dann, wie der Senat u.a. durch einen Vergleich der bei ihm anhängigen Verfahren ermittelt hat, in die Bewertungsunterlagen der Badenia, in sog. "Beschlussbögen", übernommen.

Damit wurden die Erwerber über die Ertragskraft ihrer Wohnung ebenso wie über deren tatsächlichen Wert getäuscht. Aber nicht nur diese. Die Verschleierungstaktik ging so weit, dass sogar die internen Unterlagen der Bank manipuliert wurden, um ein Auffliegen der Täuschungen zu verhindern Diesbezüglich hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) in einem Gutachten u.a. festgestellt, dass völlig unüblich die Kaufverträge nicht zu den Darlehensakten genommen wurden, um ein Auffliegen der Überfinanzierungen zu verhindern. Die konnten nämlich nur aufgrund willkürlicher Überbewertung der Wohnungen gerechtfertigt werden.

Es kommt hinzu, dass die Badenia in ihren Darlehensverträgen den Abschluss derartiger Mietpools explizit gefordert hatte, was absolut branchenunüblich ist. Die Immobilienkäufer hatten keinerlei Wahlmöglichkeit, sondern mussten sich ausliefern. Mit der Konsequenz, dass sie selbst auch keinerlei Initiative ergreifen konnten, um etwa die Vermietbarkeit oder die Miethöhe ihres Objekts zu beeinflussen. Sie wurden gleichsam entmündigt, weil sie ja jeglichen Mehrerlös an den mietpool hätten abführen müssen.

Enge Verflechtungen mit Heinen & Biege und ALLWO

Die Bandenia hielt ca. 30% des Kapitals der Immobiliengesellschaft ALLWO. Weitere Anteile hielt die Konzernmutter. Die ALLWO hatte damals ca. 8200 Wohnungen aus dem Bestand der Neuen Heimat erworben, die sukzessive veräußert werden mussten. Dazu kam es zu einer Kooperation mit der Heinen & Biege-Gruppe, die bis 1999 40% der von der ALLWO verkauften Wohnungen vermarktete. Umgekehrt war Heinen & Biege bis zu 80% von der ALLWO als Produktgeber abhängig. Insoweit bestand ein natürliches Interesse an der wirtschaftlichen Förderung der Vertriebsorganisation.

Dies geschah durch erhebliche Provisionszahlungen für vermittelte Finanzierungen und "für eine Bausparkasse völlig ungewöhnlich" sogar in erheblichen Provisionsvorschüssen. Die machten Ende 2000 fast eine Million DM aus. Und man finanzierte großzügig und offenbar ohne adäquate Besicherung den Objektankauf. Insoweit mussten, wie die BaFin festgestellt hat, ca. 20 Mio. DM wertberichtigt werden. Das OLG zieht daraus den Schluss, dass "die sich aus der Verbindung mit der ALLWO ergebenden eigenen wirtschaftlichen Interessen der Beklagten eine wesentliche Ursache für das außerordentlich ungewöhnliche Verhalten bei den von der Heinen & Biege Gruppe vermittelten Erwerberfinanzierungen sein" dürfte.

Denn schon im März 1996 wurde im Rahmen einer Besprechung mit Vertretern dieses Vertriebes von dessen Seite erklärt, "dass der Markt für die Immobilien zu dem von Heinen & Biege geforderten Preis ohnehin nicht vorhanden ist, sondern erst im Beratungsgespräch gemacht werden muss". Wie, das kann man sich denken.

Zivilrechtliche Haftung unvermeidbar

Die Badenia wird, wenn sie ihre Haltung nicht grundlegend revidiert, aus den Negativschlagzeilen nicht herauskommen. Schon jetzt muten einige Statements des Vorstandes, insbesondere auch im Zusammenhang mit dem jüngsten Selbstmordfall, reichlich rechthaberisch. Man kann ja wirklich vieles sagen, aber sicher nicht, dass die Bausparkasse sich im Zusammenhang mit diesen Finanzierungen nichts vorzuwerfen oder gar "nur finanziert" hätte.

Das ist wohl ebenso zutreffend wie der offensichtlich wahrheitswidrige Vortrag, mit dem man in der Vergangenheit wohl Ansprüche zu Fall gebracht hat. Was ja nichts anderes ist als Prozessbetrug. Und dass man auch hier mit groben Klötzen geschmiedet hat, zeigt die Geschichte des Volker Laarmann. Der musste seinen Posten räumen, weil er die massiven Zeugenbeeinflussungen durch gezieltes "Impfen" der zu vernehmenden Vermittler nicht mehr mittragen wollte. Ohne irgendetwas beschönigen zu wollen: Damit dürfte man selbst den schmalen Grat überschritten haben, auf dem Hypo & Co. immer noch zu balancieren scheinen - bis auch hier die BaFin zuschlägt.

Derzeit wird von der Badenia in einschlägigen Fällen Vergleichsbereitschaft signalisiert. Ob das jetzt noch reicht, kann wohl bezweifelt werden. Denn eines ist klar:

Blöd ist, wenn man sich erwischen lässt. Und erwischen hat man sich lassen. Daran kann nach diesem Urteil kein Zweifel mehr bestehen.