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Alptraum II

Neue Hoffnung für geplagte Immobilienerwerber

Sah es noch vor Jahresfrist so aus, als ob gerade die Finanzierungsbanken fragwürdiger Immobilienmodelle nicht oder nur in Ausnahmefällen belangt werden könnten, so scheinen deren Hoffnungen nunmehr doch im Lichte der neuesten Rechtsprechung verfrüht. Eine ganze Reihe von Entscheidungen zeigt, daß sich die Justiz einem der maßgeblichen Mißstände auf dem Sektor des grauen Kapitalmarktes anzunehmen und diesen einer differenzierten Bewertung zuzuführen beginnt. Dazu haben sicherlich auch die Verbraucher selbst beigetragen, die - zunehmend organisiert und durch einschlägig spezialisierte Anwälte vertreten - in immer massiverer Weise auf ihre Probleme aufmerksam machen.

Die jüngste Rechtsentwicklung, zwischenzeitlich zunehmend auch von Obergerichten geprägt, führt dazu, daß in einer Vielzahl von Fällen die Möglichkeit besteht, Einwendungen gerade auch gegen die Finanzierungsbank zu erheben. Dies soll anhand einiger neuester Entscheidungen verdeutlicht werden:

I. Urteil des LG Stuttgart vom 08.12.1998, Az. 7 O 340/98

Der älteste der hier vorgestellten Richtersprüche erlaubt dem Immobilienkäufer, gegenüber der Bank alle Einwendungen und Reklamationen zu erheben, die er sonst nur gegen den Verkäufer hätte. Da darunter auch Rügen bezüglich unseriöser Verkaufspraktiken fallen, wird dem Kunden ein scharfes Schwert anhand gegeben. Ein derartiger Einwendungsdurchgriff ist bei dem Erwerb von Wohneigentum regelmäßig ausgeschlossen, weil er nicht für solche Kredite gilt, die "zu den üblichen Bedingungen für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite" gewährt würden. D.h., Grundschulddarlehen sind regelmäßig von dieser Möglichkeit ausgeschlossen. Nicht allerdings dann, wenn der Zins außerhalb der Streubreite der Zinsen für Hypothekarkredite liegt. Dies ist ein Wert, der von der Deutschen Bundesbank allmonatlich ermittelt und veröffentlicht wird. Vorliegend wurde die Streubreite um 0,26% nach oben durchbrochen, weshalb das Landgericht davon ausging, es handle sich um Kredite, die üblichen Immobiliendarlehen nicht vergleichbar wären. Die Kammer hat deshalb die Bank (die HypoVereinsbank AG)verurteilt, alle Sicherheiten freizugeben. Weiterhin wurde festgestellt, daß das Darlehen nicht zurückgezahlt werden mußte.

Die HypoVereinsbank hat selbstverständlich gegen die Entscheidung Berufung eingelegt. Einen Tag, bevor der zuständige 9. Zivilsenat des OLG Stuttgart über die Sache verhandelt hätte, wurde das Rechtsmittel zurückgenommen, so daß das Urteil rechtskräftig ist.

2. Urteil des OLG Stuttgart vom 30.03.1999, Az. 6 U 141/98

Mit diesem Spruch hat das OLG Stuttgart für sog. "Altfälle", bei denen der Erwerb vor dem 01.01.1991 stattfand, die Möglichkeit zum Widerruf nach dem Haustürwiderrufsgesetz sehr stark ausgedehnt. Dort wurde ein sog. GbR-Fonds-Anteil, d. h. ein Anteil an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die eine Immobilie erwerben sollte, nebst zugehörigem und vom selben Vermittler angebahnten Finanzierungsdarlehen im Wege notarieller Beurkundung erworben. Dabei war insbesondere auch das Angebot zum Abschluß des Darlehensvertrages notariell beurkundet.

Der Senat stellte dabei zunächst sehr strenge Formerfordernisse für die Beurkundung auf. Diese scheiterte vorliegend schon deshalb, weil die im Vertrag erwähnten Allgemeinen Geschäftsbedingungen bei der Beurkundung nicht vorlagen. Selbst wenn dies der Fall gewesen wäre, hätte die Bank gleichwohl den Prozeß verloren und die bereits vereinnahmten Zinsen zurückzahlen müssen. Mit Rücksicht auf das EU-Recht und das Umgehungsverbot des Haustürwiderrufsgesetzes sei das Recht, sich vom Vertrag zu lösen, selbst bei wirksamer Beurkundung nicht erloschen. Ein Darlehensvertrag bedürfe nämlich keiner notariellen Form. Werde diese trotzdem verwendet, so liege darin eine Umgehung zwingender Verbraucherschutzvorschriften. Auch sah es der Senat als unproblematisch an, daß der Widerruf - bei fehlender Belehrung - noch nach zehn Jahren ausgeübt werde.

Schließlich sei der Kunde auch nicht verpflichtet, das Darlehen zurückzuzahlen. Da Darlehen und Erwerb des Fondsanteils schon nach der gesamten Konzeption eine wirtschaftliche Einheit seien und der Kunde das Darlehen nie in die Hand bekommen habe, würde der Zweck des Widerrufsrechts vereitelt, müsse er es zurückführen. Die Bank habe vielmehr lediglich einen Bereicherungsanspruch gegen den Fonds-Emissionär, an den der Fondsanteil in Folge der Nichtigkeit des Beitritts zurückgefallen war. Die Bank mußte folglich die gesamten durch den Kunden bezahlten Zinsen unter Anrechnung erzielter Ausschüttungen an diesen zurückbezahlen.

Gegen das Urteil ist Revision eingelegt. Wir werden berichten

3. Urteil des OLG München vom 20.04.1999, Az. 25 U 4876/98

Die Kernaussage dieser Entscheidung ist, daß sich die Finanzierungsbank, wenn die Finanzierung mit dem Fondsanteil gleichzeitig vermittelt wird, das Verhalten und etwaige Aufklärungspflichtverletzungen der Vermittler zurechnen lassen muß. Sie kann sich insbesondere nicht mit dem Hinweis freizeichnen, sie habe das Objekt nicht geprüft und das Darlehen nur aufgrund der persönlichen Bonität des Zeichners gegeben.

Soweit der Bank der Prospekt - oder wohl auch andere nachteilige Informationen - über die Kapitalanlage vorliege, sei sie verpflichtet, die Kunden auf nachteilige Gesichtspunkte aufmerksam zu machen. Will sie sich darauf berufen, daß der Kunde den Prospekt ebenso erhalten habe, müsse sie dies beweisen. Damit wird die Zurechnung des häufig schadensstiftenden Verhaltens der Anlagevermittler, regelmäßig in sog. Strukturvertrieben (siehe dort) organisiert, auch auf die in die Geschäfte regelmäßig von vorneherein eingebundene Finanzierungsbank ausdrücklich klargestellt. Dies wird in vielen Fällen ermöglichen, Schadensersatzansprüche gegen die Institute klarzulegen. Nur am Rande sei erwähnt, daß dies das zweite obergerichtliche Urteil ist, in dem die Augsburger Actienbank wegen des Domicil-Bau-Fonds Nr. 11 (Salzburger Str. in Dresden)zur Rückabwicklung verurteilt wurde.

4. Beschluß des OLG München vom 22.04.1999, 31 W 1110/99

Das Votum des Münchener 31. Zivilsenats korrespondiert mit der ersten hier vorgestellten Entscheidung, die es dem Kunden ermöglicht, sich von einem fremdfinanzierten Kapitalanlageengagement zu lösen. Es betrifft in diesem Fall die aktuelleren, nach dem seit 1991 in Kraft befindlichen Verbraucherkreditgesetz zu beurteilenden Fälle.

Zugrunde liegt der nicht seltene Fall, daß einem Treuhänder die - zumeist notarielle - Vollmacht erteilt wird, nicht nur den Fondsanteil oder die Eigentumswohnung zu erwerben, sondern zugleich auch noch den Kreditvertrag abzuschließen. Diese Vollmacht enthält in nahezu allen Fällen nicht die nach dem Verbraucherkreditgesetz vorgeschriebenen Mindestangaben zur Effektivzinshöhe, den Nebenkosten und der voraussichtlichen Gesamtbelastung, die ein Darlehensvertrag enthalten muß. In diesen Fällen hat bereits vor einiger Zeit das LG Potsdam (Az. 32 O 472/97) erkannt, daß Vollmacht und Darlehensvertrag schwebend unwirksam, also jederzeit widerruflich, seien. Die im Falle des Widerrufes eintretende Nichtigkeitsfolge erfasse das gesamte Vertragswerk, also auch den Erwerb der Wohnung/des Fondsanteiles. Insoweit bestätigt der Senat die von Bankenseite immer wieder angegriffene Ansicht, daß Darlehensvertrag und Wohnungskauf eine wirtschaftliche Einheit seien.

Löse man sich von dem Geschäft, so müsse die Bank sämtliche bislang bezahlten Kreditraten zurückzahlen, wobei man sich aber Zinszahlungen anrechnen lassen muß. Das Darlehen müsse man nicht zurückführen. Vielmehr müsse sich die Bank in diesem Fall beim Bauträger schadlos halten

5. Urteil des Thüringer Oberlandesgerichts vom 08.06.1999, Az 5 U 1288/1999

Das vorgenannte Urteil ist vor allem deshalb bemerkenswert, weil hier aus unserer Sicht erstmalig die rein faktische Kenntnis eines Bankinstitutes von der fehlenden Werthaltigkeit einer Wohnung zum Gegenstand der Haftung gemacht wurde. In vielen Fällen haben die Bankinstitute Objektprüfungen durchgeführt und hierfür Gebühren erhoben. Nach bisheriger Rechtsprechung waren dies rein interne Ermittlungen, die dem Bankinteresse an einer ausreichenden Kreditbesicherung zugrunde lagen. So besteht grundsätzlich kein Anspruch des Kunden auf Herausgabe eines solchen Gutachtens.

Dies sieht auch der Senat nicht anders. Im vorliegenden Fall ergab die Begutachtung allerdings, daß das Objekt statt DM 180.000,-- lediglich DM 104.000,-- Wert gewesen sei, hinsichtlich des Kaufpreises von DM 180.000,-- also eine sittenwidrige Überforderung des Käufers zugrunde lag. Weiterhin handelte es sich um ein typisches Treuhandmodell, für das charakteristisch ist, daß der persönliche Kontakt zum Bankinstitut und eine Besichtigung der Immobilie in der Regel unterbleiben. Hier wurde der Käufer sogar bewußt davon abgehalten, das Objekt zu besichtigen, da angeblich ansonsten die Mietgarantie erlösche. Dazu führt der Senat wörtlich aus":


Daß die Beklagte diese Wertermittlung nur für ihre internen Belange und nicht zu Gunsten des Klägers vorgenommen hat, ist für ihre tatsächliche Kenntnis unerheblich. Auch unter Berücksichtigung etwaiger Steuerersparnisse des Klägers und seiner Ehefrau konnte die Beklagte keinesfalls davon ausgehen, daß dem Kläger eine annähernd adäquate Gegenleistung zukam. Das Mißverhältnis zwischen Kaufpreis und dem von der Beklagten ermittelten Wert der Gegenleistung war vielmehr so gravierend, daß sich der Beklagten der Eindruck eines sittenwidrigen Geschäfts oder der arglistigen Täuschung geradezu aufdrängen mußte


... Es kommt weiterhin nicht darauf an, ob die Beklagte wußte, daß der Kläger das Objekt nicht in Augenschein genommen oder sich in sonstiger Weise hierüber informiert hatte. Aus den Umständen mußte sich der Beklagten auch diese Vermutung aufdrängen. Abgesehen von dem Mißverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert des Objekts war augenfällig, daß der Kläger von einer direkten Kontaktaufnahme mit der Beklagten und Erörterungen des Geschäfts geradezu "abgeschirmt" wurde, ebenso wie dies bereits im Rahmen des notariellen Kaufvertrags durch den Ausschluß einer Beratung durch den Notar der Fall war.


Die Beklagte durfte die fehlende direkte Kontaktaufnahme auch nicht etwa als Verzicht auf eine geschuldete Aufklärung verstehen. Vielmehr hätte dies der Beklagten besondere Veranlassung geben müssen, ein Gespräch mit dem Kläger zu suchen um die Situation zu besprechen.


Der Kläger durfte dagegen die Vermutung hegen, daß aufgrund der Kreditzusage dem Kaufpreis eine adäquate Gegenleistung gegenüber stand. Auch wenn die Beklagte nicht durch Vorschriften an eine bestimmte Beleihungsgrenze gebunden war, so kann die Kreditierung eines offensichtlich weit überteuerten Objekts über die Gesamtsumme auch nach den Ausführungen der Beklagten nur als höchst ungewöhnlich bezeichnet werden."


Aus diesen Gründen hat der Senat einen Schadenersatzanspruch des Klägers anerkannt. Der Kläger mußte sich allerdings ein hälftiges Mitverschulden anrechnen lassen, da er selbst ebenfalls fahrlässig gehandelt hat. Immerhin die Hälfte seines Schadens kann er aber von der finanzierenden Bank verlangen. Aus unserer Sicht ist dies ein weiterer und wichtiger Schritt in Richtung auf eine sachgerechte Ausdehnung der Bankenhaftung, der einerseits die bisherige Rechtslage in durchaus sachgerechter und zutreffender Weise berücksichtigt und andererseits die Mitverantwortung der Finanzierungsinstitute, die en bloc zweifelhafte Darlehenszusagen geben, angemessen berücksichtigt.

6. Entscheidung des OLG Nürnberg vom 16.08.1999, 12 W 2417 /99

In diesem Beschluß hat das OLG Prozeßkostenhilfe für die Klage des Geschädigten eines Treuhandmodells gegen die Finanzierungsbank bewilligt. Eine Aufklärungspflicht betreffe zwar primär die Anlagevermittlerin, die das Objekt empfohlen habe. Es lägen aber ausreichende Umstände dafür vor, daß deren Verhalten auch der finanzierenden Bank zurechenbar sei. Hier wurden den Vermittlern wie in vielen Fällen Kreditantragsformulare der Finanzierungsbank übergeben. Zudem war es so, daß der Vermittler den Geschädigten bei Abschluß des notariellen Kaufvertrages vertreten habe und an diesem Tage im Namen des Geschädigten bereits die Eintragung einer Grundschuld über DM 185.000,-- zu Gunsten der Finanzierungsbank bewilligt und beantragt hat. Eine Beratung durch die Bank erfolgte nicht. Insbesondere sei auch der Darlehensvertrag nicht in deren Räumen unterzeichnet worden. Wörtlich heißt es:


"Nach neuerer Rechtsprechung des BGH kann sich ein Kreditinstitut nicht durch gezielte Ausschaltung des direkten Kundenkontakts Beratungspflichten entziehen. Dem kann nicht entgegengehalten werden, daß sich Rentabilitätsangaben in erster Linie auf den Erwerbsvertrag bezögen und allenfalls mittelbar auf die Kreditanbahnung. Damit würden die Aufklärungspflichten unzulässig auf den Kaufvertrag reduziert und verkürzt. Gerade die Rentabilität des Objekts hat nämlich überhaupt erst den Kreditwunsch geweckt. Außerdem sind Mieterträge und der Wert der Immobilie für die Höhe des Kredits relevant. Dies gilt erst recht für überhöhte, in einen Strukturvertrieb fließende Provisionen, da diese den Kaufpreis erhöhen und unmittelbar auf den Kreditwunsch durchschlagen".


Auch insoweit werden die Feststellungen, die viele geschädigte Immobilienkäufer machen mußten, aufgegriffen und zur Grundlage von Haftpflichtansprüchen gemacht. Dies ist eindeutig zu begrüßen.

Durch die vorgenannten Entscheidungen ist der Schutz des geschädigten Immobilienkäufers wieder ein Stück gewachsen. Letztlich reihen sich sämtliche hier vorgestellten Urteile und Beschlüsse in eine zunehmend sensibilisierte Rechtsprechung ein, die dem Verbraucherschutzgedanken in wachsendem Umfang Rechnung trägt.

Auf die weiteren in dieser Homepage enthaltenen Texte dürfen wir an dieser Stelle verweisen. Sie finden insbesondere Hinweise zum Thema Rechtsschutzversicherungen (Menüpunkt: "Was ist zu tun im Schadensfall) und zur Prospekthaftung (unter "Immobiliengeschäfte").

Im übrigen freuen wir uns auf Ihr e-Mail mit Fragen, Anregungen und Kritik.