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Alptraum III

Einige zweifelhafte Argumente für die Immobilienanlage oder die meistgeglaubten Täuschungen beim finanzierten Erwerb von Wohnungseigentum

1. Immobilienanlagen sind krisenfest und inflationssicher.

Diese Zusage hält in vielen Fällen nicht. Eine Studie der Dt. Immobilien-Akademie (DIA) in Freiburg hat ergeben, daß im Durchschnitt die Immobilienpreise nicht mit der Geldentwertung Schritt hielten. Inflationsbereinigt seien sie sogar gesunken. Grundsätzlich bleibt festzuhalten, daß vor allen Dingen wenig attraktive Objekte überdurchschnittlich an Wert verlieren. Ansprechende Bauwerke in guten Lagen können dagegen durchaus interessante Wertzuwächse verbuchen (vgl. auch Wirtschaftswoche Nr. 42/99). Vor diesem Hintergrund kann der Schluß nur lauten, Immobilienanlagen sehr sorgfältig auf Qualität zu prüfen und sich dabei nicht auf die Zusagen der Verkäufer zu verlassen. Sonst bereiten sie weder lang- noch kurzfristig Freude.

2. Mit Immobilienanlagen lassen sich Steuern sparen.

Auch dieser Obersatz gilt nur höchst bedingt. Richtig ist, daß Verluste aus Vermietung und Verpachtung das zu versteuernde Einkommen mindern und deshalb zu einer Verringerung der Gesamten Steuerschuld führen können. Eine effektive Ersparnis im Sinne einer Subvention ist aber nur dort zu verzeichnen, wo die Ersparnisse nicht durch konkrete Aufwendungen - etwa tatsächlich bezahlte Zinsen - erkauft werden müssen. Dies ist bei Neubauten im Rahmen der sog. degressiven AfA möglich, wo in den ersten vier Jahren bis zu 7 % des auf das Gebäude entfallenden Wertanteils abgeschrieben werden kann. Dies war auch bei Ostimmobilien und bei gewissen Gewerbeimmobilien, die bis Ende 1993 die Zonenrandförderung nutzen konnten, der Fall.

Hier konnten Sonderabschreibungen bis zu 50 % des Gebäudewerts in Anspruch genommen werden, die dann natürlich zu einer nicht unerheblichen steuerlichen Ersparnis führten. Entstehen aber die Verluste schlichtweg dadurch, daß tatsächlich entstandene Kosten, wie z.B. Maklercourtagen oder ein Disagio auf effektiv zu tätigende Ausgaben zurückzuführen sind, dann mindert der Steuervorteil lediglich die Höhe der Aufwendungen um den im Einzelfall anwendbaren Grenzsteuersatz. Dieser übersteigt in den meisten Fällen nicht 40 %. Weit über die Hälfte der tatsächlich entstehenden Kosten müssen deshalb aus dem eigenen Vermögen bezahlt werden. Dies gilt auch während der sog. Vermietungsphase für den Betrag, um den die Ausgaben für Zinsen und Wohngeld die Mieteinnahmen übersteigen.

In den seltensten Fällen und in keinem Fall einer Vollfinanzierung erreicht die Miete die anfallenden Zinsen sowie Betriebskosten. Auch diese Unterdeckung mindert natürlich die Steuerschuld, muß aber zunächst aus dem Privatvermögen beglichen werden. Die 2 % AfA, die bei Bestandsimmobilien dem steuerlich relevanten jährlichen Verlust hinzugerechnet werden können, bei einer durchschnittlichen Wohnung für DM 180.000,-- etwa ein Betrag von DM 3.000,-- p.a., sind da nur ein geringer Trost.

3. Immobilienanlagen sind risikolos

Diese häufig angeführte These gilt keinesfalls, wenn eine vermietete Wohnung oder Gewerbeeinheit weitestgehend fremdfinanziert wird. Es handelt sich vielmehr regelmäßig um ein Engagement, dessen Risiko zum Zeitpunkt der Zeichnung nicht richtig eingeschätzt und in den Verkaufsgesprächen regelmäßig verharmlost wird. Die Immobilienanlage ist eine außerordentlich langfristige Anlage. Bis zur vollständigen Tilgung eines typischen Anuitätendarlehens vergehen zumeist mehr als 30 Jahre. Wer kann schon garantieren, daß sich die persönlichen Verhältnisse über einen solchen Zeitraum nicht verschlechtern? In vielen Fällen führt der Renteneintritt, eine mögliche Arbeitslosigkeit oder ein Schicksalsschlag dazu, daß von heute auf morgen die Kalkulation nicht mehr stimmt.

Monatlich sicheren Belastungen für Zins und Tilgung sowie das Wohngeld steht weiterhin lediglich die vage Hoffnung gegenüber, die Wohnung werde über die nächsten 30Jahre schon kontinuierlich vermietet werden. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien besteht zudem das Risiko, durch Sonderumlagen, die leicht auf einen Schlag den Mietzins für ein oder mehrere Jahre aufzehren können, zusätzlich zur Kasse gebeten zu werden, um den Bestand des Gebäudes zu erhalten. Wenn der Mieter nicht zahlt, muß er oft unter Aufbringung erheblicher Anwalts- und Gerichtskosten geräumt werden. Dies führt zu einer Kumulation von Risiken, die praktisch in keinem Fall beim Erwerb bedacht werden. Vielmehr profitieren gerade auch die unseriösen Verkäufer vom immer noch unverwüstlichen Nimbus der Immobilienanlage als vermeintlich besonders risikolose, inflationssichere und krisenfeste "Sparform".

Wer in der absoluten Hochpreisphase zwischen 1990 und 1993 gekauft und nicht auf erstklassige Objekte gesetzt hat, hat in absehbarer Zeit kaum Chancen, seinen Kaufpreis auch nur annähernd wieder zu erlösen. Gerade im Bereich des unseriösen Immobilienvertriebes an wirtschaftlich wenig leistungsfähige Schichten führt dies teilweise zu extremen Härten, da die Betroffenen nicht nur erhebliche monatliche Unterdeckungen hinnehmen müssen, sondern auch keine Chance haben, diese Situation durch Veräußerung der Objekte zu beenden. Die verbleibende Deckungslücke gefährdet viele der Betroffenen nachhaltig in ihrer wirtschaftlichen Existenz. Die sozialen Folgen, wenn weite Teile der Betroffenen unter das Existenzminimum abgedrängt werden, sind heute noch kaum absehbar. Wenn dann auch in solchen Fällen noch einige Gerichte mit dem Argument Schadensersatzansprüche ablehnen, der Käufer, der mit dem Kauf Steuern sparen wolle, verfüge in aller Regel über eigene Berater und bedürfe deshalb des Schutzes durch Aufklärungspflichten nicht, so wirkt dies nachgerade zynisch.

Mittlerweile haben dies weite Teile der Rechtsprechung erkannt. So gibt es immer mehr Mittel und Wege, sich zur Wehr zu setzen. Dazu darf auch auf die weiteren Texte auf dieser Homepage, insbesondere "Alptraum II" verwiesen werden.