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Alptraum Immobilie

Was kann man tun bei Immobilienschwindel - Bankenhaftung - Vertriebshaftung

München, 26.01.2005 (Datum der Überarbeitung); Der Traum vom eigenen Immobilienvermögen hat sich für viele, die sich im Rahmen sogenannter "Erwerbermodelle" zum Kauf einer vollfinanzierten Eigentumswohnung überreden haben lassen, zum nicht enden wollenden Alptraum gewandelt. In den meisten Fällen halten die erworbenen Objekte nicht, was die Prospekte versprachen und sind weder zu adäquaten Konditionen vermiet-, noch gar zum ursprünglichen Kaufpreis veräußerbar.

Gleichwohl müssen monatlich erhebliche Finanzierungsraten bedient werden, was in vielen Fällen zu einer kaum verkraftbaren monatlichen Belastung oder gar zur Zwangsverwertung der Wohnung geführt hat. Nicht selten müssen Sonderumlagen für notwendige Reparaturen aufgebracht werden, die die ohnedies schon angespannte Kasse zusätzlich belasten. Und dies alles, ohne dass entsprechende Mieteinnahmen dagegen stehen. Allerdings ist der Kunde in derartigen Fällen nicht so ausgeliefert, wie dies u.a. die Finanzierungsbanken aus leicht nachvollziehbaren Interessen zu suggerieren versuchen.

Der Bundesgerichtshof hat die Anleger bislang häufig im Stich gelassen. Gerade bei dem für einschlägige Finanzierungen zuständigen XI. Zivilsenat unter Führung des zwischenzeitlich umstrittenen Richters Gerd Nobbe kann man den Eindruck gewinnen, dass die Anleger auf verlorenem Posten stehen. Gleichwohl kann eine fundierte rechtliche und wirtschaftliche Analyse der jeweiligen Erwerbsvorgänge nicht nur einer deutlichen Linderung der mit dem Wohnungserwerb verbundenen Lasten verbunden mit einer mittelfristigen Entschuldungsperspektive bieten, sondern gelegentlich auch Schadenersatzansprüche der finanzierenden Banken im Zusammenhang mit der Erwerbsempfehlung aufzeigen. Dazu tragen wohl auch Auswüchse bei, wie sie nun im Zusammenhang mit der Badenia ans Tageslicht kamen. Diese Sumpfblüten können aus unserer Sicht durchaus dazu beitragen, die Rolle der Finanzierungsbanken etwas angemessener zu beleuchten.

Haftungsfolgen der planmäßigen Zusammenarbeit mit sogenannten "Strukturvertrieben"

Wenn Sie Opfer eines derartigen Immobiliengeschäfts geworden sind, werden Sie zumeist folgendes feststellen.

  • Der Tipp zum Erwerb der Immobilie kam von einem Arbeitskollegen oder Bekannten.

  • Der Wohnungserwerb wurde Ihnen zuhause am Küchentisch in den schillernsten Farben als besonders lohnendes Geschäft ausgemalt. Ihnen wurden Rechnungen aufgemacht, als deren Ergebnis Sie mit minimalen monatlichen Aufwand mittelfristig eine Immobilie erwerben und ggf. einen erheblichen Veräußerungserlös erzielen könnten.

  • Die Finanzierung des Geschäfts sei überhaupt kein Problem, da gleichsam als Paket bereits ein Kreditvertrag mitangeboten werde. Eine entsprechende Finanzierungszusage liege vor. Der Kontakt mit dem finanzierenden Bankinstitut beschränkte sich demzufolge darauf, den Darlehensvertrag, der Ihnen per Post zugesandt wurde, zu unterzeichnen.

  • Sollte später eine Umfinanzierung zu Ihrer Hausbank erfolgen, hat diese zumeist dankend abgelehnt, da die Wohnung in keiner Weise ein ausreichendes Sicherungsobjekt sei. Wer nicht noch andere Sicherheiten wie z.B. Lebensversicherungen oder andere Immobilien in der Hinterhand hat, hat praktisch keine Chance, eine alternative Finanzierung zu erhalten.

  • Regelmäßig erweisen sich die in den Verkaufsgesprächen gemachten Angaben über die vermeintlichen Kosten und Erträge als unzutreffend. Die berechnete "Unterdeckung" ist wesentlich zu niedrig kalkuliert. In der Kalkulation fehlen Mietnebenkosten ebenso wie Instandhaltungsrücklagen und jedwedes Risiko. Häufig sind die Mieten noch künstlich durch befristete "Subventionen" überhöht ausgewiesen.


Analysiert man die Empfehlung, eine vermietete Eigentumswohnung zu erwerben, so erweist sich diese in vielen Fällen als krass interessenwidrig. Es wird weder die mit einem derartigen Immobilienerwerb notwendigerweise verbundenen Risiken hingewiesen, seien Sie nun auf die Wertentwicklung oder die erfolgreiche Vermietung bezogen, noch können die an Ende regelmäßig erforderlichen Zins- und Tilgungsraten ohne wesentliche Beeinträchtigung der finanziellen Situation auf Dauer aufgebracht werden.

Keine Einzelfälle

In der Vergangenheit kam es zu einer Vielzahl anstößiger Immobilienverkäufe. Häufig wird die Zahl von 107.000 Immobilien, die allein durch die vormalige Bay. Hypotheken- und Wechselbank finanziert worden sein soll genannt. Die Gesamtzahl der mit zweifelhaften Vertriebsmethoden an den Mann oder die Frau gebrachten deutlich überteuerten Immobilien dürfte bei etwa 400.000 liegen. Hinzu kommen eine Vielzahl von sog. Ostimmobilien, die nun als schlecht oder gar nicht vermietbare Kostenblöcke wie Blei auf dem Geldbeutel ihrer Erwerber liegen. Die längst eingepreiste "Steuerersparnis" ist dabei kein Trost.

Durch diese Geschäfte wurde nicht nur enormer volkswirtschaftlicher Schaden, sondern auch sozialer Sprengstoff aufgehäuft. In vielen Fällen wurden die betroffenen Käufer in die Insolvenz getrieben. Auch für die Banken rechnen sich diese Geschäfte auf Dauer nicht, zumal ein nicht unbeachtlicher Teil der Finanzierungen notleidend werden bzw. sein dürfte. Bei der besonders stark involvierten HypoVereinsbank jagt eine Wertberichtigung die nächste. Erst jetzt belasten wieder 2,5 Mrd. € die Bücher. Die Badenia kommt durch ihre Geschäfte mit zweifelhaften Vertrieben möglicherweise komplett ins straucheln. Aber auch andere Häuser können die Geschäfte nicht als Quell reiner Freude betrachten.

"Sichere" Immobilienanlage und tatsächliche Risiken

Charakteristisch für den Immobilienerwerb im Rahmen von Steuersparmodellen ist, dass der Kunde die ihm tatsächlich überbürdeten Risiken nicht durchschaut. Ihm wird erklärt, Immobilien seien überdurchschnittlich wertbeständig und krisensicher, was nur bedingt richtig ist. Die in den Verkaufsgesprächen immer wieder in den Vordergrund gerückten überdurchschnittlichen Wertsteigerungen beschränken sich auf wenige Spitzenlagen. Im schnitt bewegt sich die Wertentwicklung von Immobilien, wie eine Studie der Deutschen Immobilienakademie ergeben hat, nicht stärker als die allgemeine Geldentwertung. Der demographische Effekt und der beklagenswerte Zustand vieler Angebote tun ein übriges, sodass man in aller Regel bei Angeboten im Strukturvertrieb nicht auf Schnäppchen hoffen darf.

Es kommt hinzu, dass die Wohnungen in aller Regel durch Innenprovisionen und unnütze Nebenkosten krass überteuert sind. Da können, wie die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) im Falle der Badenia erst kürzlich festgestellt hat, leicht 30 % des Kaufpreises zusammenkommen - von denen der Kunde in aller Regel nichts erfährt. Der überhöhte Wert wird zuzüglich den notwendigen oder auch nicht notwendigen Nebenkosten zu 100 % fremdfinanziert, weshalb der Erwerber zunächst davon nichts merkt. Es fällt ihm allerdings spätestens dann auf, wenn er feststellt, dass die erheblichen Darlehensraten in keinem Verhältnis zum tatsächlich erzielbaren Ertrag stehen. Der liegt nur selten so hoch, wie ihn die Verkäufer in ihren schmucken Berechnungsbeispielen vorspiegeln.

Ob er aus der Immobilie tatsächlich Mieteinnahmen, zumal in der behaupteten Höhe, erzielen kann, ist im Gegensatz zu den Zins- und Tilgungsverpflichtungen keineswegs sicher. Häufig sind die Wohnungen nicht oder nur schlecht vermietbar, gerade bei älteren Bestandsobjekten in weniger bevorzugten Lagen oder bei fast allen Ostimmobilien ist auch das Mietausfall- und Leerstandsrisiko erheblich. Dass alleine die Prozesskosten für eine Mieträumungsprozess bis hin zu den Kosten der Räumung schon einer vergleichsweise kleinen Wohnung bis zu 5.000,00 € ausmachen können, wird in den Verkaufsgesprächen selten erwähnt. Da die Immobilien in der Regel nicht an wohlhabende Kundenschichten vertrieben werden, ist in solchen Fällen die Krise programmiert.

Kommt es zur Zwangsverwertung, so bringt die Wohnimmobilie nur einen kleinen Bruchteil des ursprünglichen Einstandspreises. Ein Drittel bis die Hälfte ist normal, in Einzelfällen kann es auch weniger sein. Bei bestimmten Objekten muss man zwischenzeitlich sogar von der absoluten Unverwertbarkeit ausgehen. In der ganzen Zeit hat sich die Darlehensverbindlichkeit selbst unter Berücksichtigung des Versteigerungserlöses praktisch nur minimal verringert. Betrachtet man diese Seite des Geschäfts, dann erkennt man Risiken und Gefahren, die keiner der Betroffenen eingegangen wäre, hätte er sie denn überschaut.

Wann haftet die Bank

Diese kniffeligste aller Fragen kann man im Lichte der Rechtsprechung des XI. BGH-Zivilsenats mittlerweile mit: "eigentlich fast nie" beantworten. Aus unserer Sicht zu oft wird es den Geldhäusern, gestattet, sich auf das stereotype Argument zurückzuziehen, man habe doch "nur finanziert". Das wird der Rechtswirklichkeit nicht gerecht, waren es doch gerade deren vorab mit den Initiatoren verhandelte Finanzierungszusagen, die Geschäfte überhaupt erst möglich gemacht hatten. Wie weit die Eingriffe in die Konzepte gehen, zeigen die Auswüchse, die nun das OLG Karlsruhe im Zusammenhang mit der Badenia dokumentiert hat (Urteil vom 24.11.2004, Az. 15 U 4/01, vgl. Badenia - der GAU). Nachdem die Badenia die zugelassene Revision eingelegt hat, darf die Fangemeinde von Richter Nobbe nun mit Spannung erwarten, wie der BGH sich zu den dort aufgeworfenen Fragen stellt (Az. XI ZR 414/04).

Zunächst ist fraglich, wer bei einer fehlerhaften Anlageempfehlung in die Haftung genommen werden kann. Stimmen die maßgeblichen Ertrags- bzw. Belastungsberechnungen nicht oder erweist sich eine Anlageempfehlung als grob fehlerhaft, weil nicht auf Ihre persönlichen Verhältnisse abgestimmt, sind maßgebliche wertbildende Faktoren falsch dargestellt, dann haften die Berater und die Verkäufer auf Schadenersatz. Dies kann auch die Verpflichtung zur Rückabwicklung einschließen.

Nicht selten ist es allerdings so, dass Veräußerer und Vermittler/Berater insolvent oder nicht mehr auffindbar sind. In diesen Fällen verbleibt als einziger Haftungspartner die finanzierende Bank. Diese in die Haftung zu nehmen, erweist sich als unerwartet schwierig. Die Hürden, die hier an die Beweislast gestellt werden, sind zum teil unüberwindlich. Zudem hat der XI. Zivilsenat die umstrittene "Trennungstheorie" erfunden, die besagt, dass sich Banken bei vermittelten Paketlösungen nur Fehlinformationen im Hinblick auf den Darlehensvertrag zurechnen lassen muss. Womit der Löwenanteil der Fehlinformationen für die Bankenhaftung gleichsam ausgeblendet wird.

Eine explizite Bankenhaftung gibt es daher nach wie vor nur in Ausnahmefällen. Dafür haben sich bis heute folgende Fallgruppen herausgebildet:

  • Hat die Bank etwa auch den Bauträger/Veräußerer finanziert und ist dieser nach ihrer Kenntnis zum Zeitpunkt des Geschäfts bereits notleidend, so muss sie darauf hinweisen. Andernfalls macht sie sich schadenersatzpflichtig. So etwas kommt immer wieder vor und muss ggf. im Einzelfall geprüft werden. Ein spektakulärer Fall etwa aus dem Bereich der Immobilien-Fonds ist die Yenidze Tabak Moschee in Dresden, deren Finanzierung nunmehr der Berliner Volksbank sogar ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren eingebracht hat. Bei derartigen Immobilienfonds sieht die Haftungsfrage aber ohnedies ganz anders und grundsätzlich deutlich günstiger aus (vgl. Paukenschlag aus Karlsruhe).

  • Die Bank haftet auch, wenn sie einen besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder begünstigt, was insbesondere dann der Fall ist, wenn die Bank ein Projekt ohne genügende dingliche Absicherung vorfinanziert und allein dadurch das Vorhaben in Gang setzt. Diese Fallgruppe muss man allerdings mit Zurückhaltung sehen, da die Hürden hier relativ hoch liegen. Die Badenia dürfte diese mit ihrer eigenwilligen Mietpoolkonzeption allerdings mühelos reißen.

  • Haftungsbegründend kann auch sein, wenn eine Bank das eigene wirtschaftliche Wagnis auf die Kunden verlagert und diese bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit der Projektbeteiligung normalerweise verbundene Gefahren hinausgeht. So ein Fall liegt zum Beispiel vor, wenn sie das Projekt trotz Konkursreife des Verkäufers verwirklichen will und sich dessen Ansprüche gegen die Bauherrn im Voraus abtreten lässt. Dies ist im Einzelfall nicht immer ohne weiteres zu erkennen und bedarf deshalb sachkundiger Prüfung.

  • Die Bank haftet auch, wenn sie ihre Rolle als Kreditgeberin überschreitet, sich also selbst in für den Kunden erkennbarer Weise in die Konzeption des Projekts einschaltet. Auch hier müssen wir wohl an die Badenia denken.

  • Schließlich haftet die Bank, wenn sie einen konkreten Wissensvorsprung im Bezug auf die speziellen Risiken des zu finanzierenden Objekts hat. Dies ist eine Fallgruppe, die für die Erwerbermodelle durchaus in Frage kommen kann. Darunter kann zum Beispiel fallen, wenn die Bank weis, dass wesentliche für den Vertragsschluss bedeutsame Umstände durch Manipulation verschleiert wurden oder dass der Kreditnehmer von den Initiatoren arglistig, z.B. auch durch falsche Angaben über Mieteinnahmen und die Rentabilität in den Werbeunterlagen getäuscht wurde. Diese Umstände werden von der Rechtsprechung allerdings immer noch sehr restriktiv behandelt.

  • Wenn die Bank, wie in vielen Fällen, nicht nur die Kunden, sondern auch die Veräußerer finanziert und dabei von Aufschlägen bis zum Dreifachen des Einstandspreises Kenntnis erlangt oder von einem Kaufpreis, der weit über dem Herstellungs- und Grunderwerbskosten liegt, sollte man derartiges wohl ebenso annehmen dürfen. In diesem Zusammenhang spielt auch ein Rolle, dass den Banken die Praktiken der Strukturvertriebe und damit die zweifelhafte Qualität der Anlageberatung bekannt sein müssten. Hier hat die Rechtsprechung aus unserer Sicht noch den meisten Nachholbedarf, zumal es gerade auch die Banken waren, die den Kontakt zu den Strukkis gesucht haben.


Ein wesentliches Argument der Banken ist immer wieder, dass bestimmte nachteilige Umstände vor dem Hintergrund einer erwünschten Steuerersparnis in Kauf genommen werden würden oder dürften. Gerade dieses Argument ist besonders zweischneidig, da zum einen der Erwerb von gebrauchten Immobilien zu Steuersparzwecken denkbar ungeeignet ist und zum anderen die meisten betroffenen Kunden für Steuersparanlagen überhaupt nicht in Frage kommen. Dies weis die Bank aufgrund der Selbstauskünfte.

Die "Ersparnis" besteht zudem im wesentlichen darin, dass die tatsächlich aufgewendeten Zinsen vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden können. Dass dies per Saldo ein schlechtes Geschäft ist, liegt auf der Hand. Auch hier sollte sich die Rechtsprechung noch sensibilisieren. Schließlich müssen bei 30 % Grenzsteuersatz - in vielen Erwerbermodellfällen keine Seltenheit - für 300,-- € Steuerersparnis 1.000,-- € an Verlusten tatsächlich erzielt werden, was de facto zu einer Belastung von 700,-- € führt. Der Kunde spart sich also nichts, sondern zahlt im Gegenteil drauf.

Vor allem die nicht vergleichbare Situation bei den Bauherrenmodellen, wo eine wohlhabende Klientenschar von ihren Beratern zur Zeichnung überteuerter und hoch finanzierter Objekte getrieben wurde, führt auf Seiten der Rechtsprechung immer noch zu einer erheblichen Reserviertheit gegenüber Anlagen, denen - wenn auch noch so unberechtigt - ein Steuersparzweck beigemessen wird. Dass hier gänzlich andere Verhältnisse bestehen, weil eine in hohem Maße geschäftlich unerfahrene Klientel von ebenso unbedarften wie skrupellosen Verkäufern in derartige zur Erzielung von Steuervorteilen auch noch völlig ungeeignete Anlagen getrieben wird, bleibt dabei leider noch häufig unberücksichtigt.

Lichtblicke

Gleichwohl gibt es in jüngster Zeit Entwicklungen, die den Immobilienerwerbern wieder Grund zur Hoffnung geben. Zwischenzeitlich wieder als ungeklärt muss man die Thematik der Treuhandmodelle ansehen (vgl. Gutglaubenskrise). Hier lässt sich zwar grundsätzlich an der dogmatisch nicht begründbaren Gutglaubensrechtsprechung des Nobbe-Senats nicht rütteln. Eine Aufweichung scheint aber geboten, da mittlerweile eine ganze Reihe von Oberlandesgerichten deren Voraussetzungen in Zweifel zieht. Anfang der 90er Jahre hätten, so die OLGe Braunschweig und Koblenz, die Banken sehr wohl erkennen können, dass Steuerberatungsgesellschaften zur Rechtsberatung gerade nicht befugt seien. Der Verstoß sei auch dann evident, so das OLG Celle, wenn dem Treuhänder wie vielfach Prozessvollmacht erteilt werde.

Der in vielen Fragen wesentlich anlegerfreundlichere II. Zivilsenat, der für die gesellschaftsrechtlich geprägten Fälle zuständig ist, sieht die ganze Problematik sowieso anders (vgl. Paukenschlag aus Karlsruhe). Er lehnt einen Gutglaubensschutz rundweg ab. Bei den Haustürwiderrufsfällen stehen zwei Entscheidungen des europäischen Gerichtshofes aus, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Erwerber führen können. Inmitten steht dabei das vom BGH ohne rechtliche Grundlage eingeführte Kriterium der "Zurechnung der Haustürsituation". Dieses erlaubte den Geldhäusern, sich damit zu verteidigen, sie hätten von der Werbung an der Haustür nichts gewusst. Dieses Kriterium wird wohl fallen.

Zudem wird der EuGH sich dazu äußern, wie ggf. die Rückabwicklung zu erfolgen hat. Nach bisheriger Lesart sei es bei Realkrediten, also in der Regel bei Wohnungsfinanzierungen so, dass im Widerrufsfall das Darlehen nebst Verzinsung zurückgeführt werden müsse. Dies könne zur Vereitelung des Widerrufsrechts aus wirtschaftlichen Gründen führen, was nicht sein dürfe. Wir werden berichten, wenn es so weit ist. Manchmal hilft sanfter Druck von außen tatsächlich. Aber nach wie vor gilt, die Trauben für Immobiliengeschädigte sind entweder hoch oder sauer. Was den - noch - überwiegenden Teil der Rechtsprechung betrifft.

Was nun?

Sollten Sie sich durch einen derartigen Immobilienerwerb geschädigt fühlen, so raten wir dazu, möglichst kurzfristig rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen. Die Kosten hierfür sind regelmäßig gut investiert, zumal Sie nur so Klarheit über die Möglichkeiten in Ihrem konkreten Fall erlangen können. Sodann sollte abgestimmt werden, ob Schadenersatzansprüche beim entsprechenden Kreditinstitut angemeldet werden oder ob Sie eine Lösung auf wirtschaftlicher Grundlage anstreben sollten. Damit sind nicht selten "Rabatte" zu erlangen, deren Durchsetzung vor Gericht , wo es ausschließlich um rechtliche Fragen geht, kaum möglich wären.

In vielen Fällen kann es auch sinnvoll sein, sich mit anderen Geschädigten aus der selben Immobilie kurzzuschließen, um ggf. das Vorgehen zu koordinieren. Auf diese Weise können beispielsweise weitere Recherchen, wie z.B. gutachtliche Objektbewertungen, in die Wege geleitet werden. Zwischenzeitlich haben sich auch einige Vereine der Interessen der Immobiliengeschädigten angenommen. Auch hier kann man ggf. weiter Hilfestellung erhalten. Zu erwähnen sind etwa der SVD (im Internet unter www.s-vd.de oder www.immobilienbetrug.de). Hier finden Sie auch weitere Foren. Nicht mehr empfehlen wollen wir den "Verein für Existenzsicherung" mit Sitz in Karlsfeld bei München (vgl. ohne Maß und Ziel). Der scheint aber auch nicht mehr so aktiv zu sein.

Gerne stehen auch wir mit Rat und Tat zur Seite. Sie erreichen uns über e-Mail oder auch auf herkömmlichen Wege.

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